2009年12月31日 星期四
從海砂屋陰影學到的教訓
同人的生活派對 » Blog Archive » 從海砂屋陰影學到的教訓: "本來以為購屋斡旋成交了，過年前應該就可以順利搬新家，但萬萬沒想到我們會陷入海砂屋的陰影。仲介提供不正確的資訊誤導我們對海砂屋的認知，使我們簽下了對買方不利的「不公平契約」而陷入海砂屋的交易陷阱。仲介與賣方強迫我們必須履行交易，否則就要依約没收我們付出的全部價金。還好在雙方在進一步協商後達成和解，賣方也願意解除契約退回全部價金，讓此事得以圓滿解決。
然而，經歷此次事件同人才深切地體會，在台灣中古屋仲介買賣市場，一般的購屋消費者其實很容易陷入海砂屋交易的陷阱。使他們在不知情的情形下買到海砂屋，卻在房子出現問題後蒙受健康威脅與財物損失，而其所承受的精神壓力更是難以估計的。
我們這次運氣好，能夠及時發現海砂屋的問題並加以解決，不過，處理過程卻是相當令人心煩，尤其必須承受相當大的心理壓力。因此，為了避免其他人受害，同人認為應該分享這段歷程，提供我們的經驗與心得以提醒正在買房子、或者是未來想要買房子的朋友請多加注意，不要因為一時不慎而陷入海砂屋的交易陷阱當中。
如果你準備購屋，而仲介告訴你海砂屋的標準分為新舊兩套標準。也就是現行建築物氯離子含量為每立方公尺 0.3 公斤以下的標準是適用於民國 87 年以後完工的建築物；而在此之前完工的建築物，只要其氯離子含量在每立方公尺 0.6 公斤以下就不是海砂屋。如果你相信這樣的說法，買了氯離子含量介於新舊標準之間的房子，那麼你就是買到了百分之百的海砂屋。
這次購屋，我們就是受到以上的說法而混淆對海砂屋的認知。因而在對買方不公平的買賣合約上簽章，同意以氯離子每立方公尺 0.6 公斤以下的標準來認定海砂屋。恰巧海砂屋檢測結果，也顯示建築物氯離子含量介於新舊標準之間。然而，當老婆看到檢測結果時，她的直覺卻提醒我們事情並不單純，才讓我們發現這間房子就是海砂屋。
她一看到檢測結果就全身不自主地發抖，心情也開始緊張起來。於是她進一步問了檢測單位並進一步閱讀了他們所提供的資料，更發現不能消除這間房子是海砂屋的疑慮。看到老婆的緊張，讓我也開始懷疑仲介的說法，進一步找資料才發現我們陷入了海砂屋的交易陷阱。
別讓房子謀殺你的健康的圖像同人看到《別讓房子謀殺你的健康》及〈我買到一間海砂屋〉，都提到買到氯離子含量檢測標準介於新舊標準被認定為海砂屋的案例。從別人的經驗更加顯示這間房子的確有海砂屋的疑慮，於是我們馬上要求仲介請代書立即停止辦理房屋交易的後續動作。
對於我們的要求，剛開始仲介表示房子並不是海砂屋，雖然氯離子含量高了些，但是絕對是安全的，可以安心交易。仲介同時提到合約已經簽了，如果我們不能履約，依約賣方得以没收我們簽約所付的房屋價金，這樣的說法使我們全家籠罩在海砂屋陰影當中。可是當我們向市政府建管處與秘書處詢問之後才發現，仲介提供有關海砂屋的資訊根本就是有問題的。
事實上，依據目前建築法規，建築物氯離子含量只要超過每立方公尺 0.3 公斤的標準就是海砂屋，並無新舊建築物標準不同的問題。顯然仲介不是刻意隱瞞，欺騙我們簽下潛藏海砂屋陷阱的合約，就是因為他們的疏忽而使我們權益受損。於是，我們寄出了存證信函，要求仲介公司修正合約上的錯誤及「受詐欺之意思表示」，否則將採法律途徑維護我們的權益。但沒有想到仲介公司的回函卻表示，問題並不關他們的事。
仲介提到合約附件《不動產說明書》中的〈房屋現況說明書〉中有現行海砂屋檢測標準的說明，買方已在《不動產說明書》中簽名，代表買方知悉現行海砂屋的檢測標準，並非他們刻意隱瞞。此外，房屋瑕疵擔保的責任是賣方負責而非仲介的責任，因此他們無須對海砂屋負擔任何責任。
在我們寄出存證信函後，仲介曾一度提出要我們負擔十萬元的賠償，就能讓買賣雙方和解並解除契約。這讓我們開始覺得應該要訴諸法律來維護權益，並要求仲介賠償我們的損失，不過在進一步了解之後，發現整件事情雖然是仲介理虧，但訴諸法律對我們而言，未必見得有利。
雖然仲介的卸責之辭是無效的，因為不管合約怎麼寫，並不會影響建築物為海砂屋的客觀事實，法官是不會依這種不公平交易的定型化契約，來認定買方必須履約。不過，根據過去法院的判例來看，建築物是海砂屋尚不足以解除契約。
如果修復海砂屋的費用，低於房屋價金的三分之一的話，最後也只能得到減少房屋價金的判決而不是解除契約。而且就算能夠解除契約，也謹止於將買方付給仲介公司及賣方的錢拿回來，其它的財物或精神損失，法官於法無據是不可能會判給買方的。
因此，最後我們只好請市議員與消保官居中協調和解，並達成解除契約的協議。賣方同意退回買方所付的全部價金，好讓我們脫離海砂屋的陰影，也讓整件事可以圓滿落幕。
回顧這次的購屋歷程，海砂屋的陰影實在是不好受。我們重視女兒的成長環境才選擇了這間房子，但卻沒想到它是海砂屋，想到這將影響過敏體質女兒的健康，與全家人的安全，所承受的心理壓力實在是很大，也讓我們全家生活受到很大的影響。
好在多年好友，愛麗絲發揮她仙姑的實力，為我們帶來希望的曙光，讓我們面對問題不致慌亂以對。而我們也從網路及政府資源中，找到了許多相關的資料與獲得諮詢，使得我們處在資訊不對稱的交易環境下，有效地降低交易成本。
即使如此，海砂屋的陰影處理起來還是相當麻煩，不過它也讓同人學到一些教訓。房屋仲介與房屋買受人彼此之間存在利益不相容的問題，所以很容易出現資訊不對稱的現象。如果在不動產資訊並未充分揭露的情況下，購屋消費者應如何保障自身的權益呢？同人從此次的海砂屋陰影學到了下列教訓。
打破品牌迷思
或許很多人會以為，一些訴求消費者「購屋保障」的仲介公司，應該可以讓人不會買到海砂屋吧？不過，我們竟然沒看到有一家仲介公司或其從業人員，會認為氯離子含量介於新舊標準的建築物是海砂屋。
換句話說，這些所謂讓消費者安心的購屋保障，只會讓消費者在不知情的情形下安心，實際上並不能真正保障消費者的權益。這實在是讓購屋消費者感到無奈，在台灣的中古屋仲介買賣市場，仲介為了房屋成交，一不小心就會犧牲了消費者的權益。因此，對於消費者而言，恐怕只能切記「品牌只能提高公司的知名度，並不能確保服務的品質」吧。
認清利害關係
就像前面所提到的，房屋仲介與房屋買受人之間的利益是相互衝突的，因此購屋消費者實在不能輕信仲介所供的資訊。但在購屋過程中，消費者必須注意的利害關係不只於此，其他如簽約時候的代書、海砂屋檢測時候的技師，其實都會因為他們是仲介公司找來的，而必須對他們說出來的話存疑。
在簽約的時候，代書以我們已經審閱契約內容為由，而沒有逐條說明讓買方清楚其權益及可能的損失，而只是跳躍式地詢問，最後再讓大家一齊簽名。後來我們發現簽約過程出現許多錯誤與瑕疵，甚至很誇張的是連合約上的地址都弄錯。而當我們發現問題後，代書也只會為了賺錢而要求我們履約，根本亳無專業可言。
而對於海砂屋的檢測結果，建築物混凝土所有取樣的氯離子含量都超過現行標準。當老婆詢問檢測單位的技師時，他的回答竟然是「不能就此認定為海砂屋」這種讓我們困擾的答案。當然，抽樣不代表建築物所有地方氯離子含量都這麼高，但對方這種模擬兩可的回答，讓我們不能確定這間房子是否有高度的海砂屋風險。後來在了解海砂屋檢測標準的真相後，更是讓我們高度地懷疑，他的回答是受到利害關係的影響，而犧牲其專業素養。
檢測完成才簽約
有關不動產買賣的責任擔保，賣方有義務要對建物做一份完整的產權報告，其中包括海砂屋與輻射屋的檢驗報告。買方應該等賣方提出這些責任擔保後再行簽約，否則一旦出了問題，可是拿自己付出去的錢過不去呀。
如果賣方不能提供海砂屋或輻射屋的檢測證明，或是要求買方要負擔檢測的費用，這些其實都是將房屋重大瑕疵的風險，轉嫁到消費者的行為，建議消費者應三思而後行。
賣方可能會告訴你，這間房子他住了那麼久，會出問題早就出問題了，不用檢測浪費錢。或是仲介會說附近有人做過檢測沒問題，所以這間房子應該沒問題不用檢測。我們這次就遇到了以上兩種說法，本來做檢測只是圖個安心，沒有想到檢測結果出來竟出乎我們的意外。別忘了，大部分的人購屋是為了自住，為了讓自己住得安心，務必請賣方先提供建築物的瑕庛擔保再簽約。
簽約時千萬小心
這次我們就是因為簽約的疏忽而吃了大虧。雖然同人和老婆事前都分別仔細閱讀條款，但因為相信仲介說的海砂屋有兩套標準，而沒有發現合約條款對我們不利。再加上仲介交給我們審閱的合約，與實際簽約的內容有落差，又因為代書並未逐條詳細說明來讓我們發現合約存在自相矛盾的地方；既然提到 87 年完工的房子適用舊標準，又提到買方知悉舊標準並不符合現行標準的規定。於是讓我們簽下會讓買方犧牲自己權益的不公平合約。
因此，回顧這樣的簽約過程同人認為，買方要避免簽下不公平的合約，在事前審閱應該完全了解合約內容。例如應該對仲介提到海砂屋檢測有新舊兩套標準來存疑，而且不要找其他仲介求證，而是向建築公會或是主管單位來求證，才不會受到積非成是的觀念所影響。
再來開始簽約時，應不厭其煩地比對之前審閱的合約內容是否與實際簽約的內容相同。如果發現有不一樣的地方，則必須弄清楚這些差異會對買方權益造成什麼影響。在沒有弄清楚之前，千萬不要簽字，以免權益受損。
最後一點，也是同人認為相當重要的一點，不要透過仲介公司的代書來簽約。這在《別讓房屋謀殺你的健康》中有特別強調這一點，但我們當初簽約時，買過房子的親友們都認為用仲介的代書無妨。然而在見識過簽約因為代書的關係而吃虧後，我認為這一點是必須堅持的。以免在吃虧上當之後，生氣也於事無補。"
然而，經歷此次事件同人才深切地體會，在台灣中古屋仲介買賣市場，一般的購屋消費者其實很容易陷入海砂屋交易的陷阱。使他們在不知情的情形下買到海砂屋，卻在房子出現問題後蒙受健康威脅與財物損失，而其所承受的精神壓力更是難以估計的。
我們這次運氣好，能夠及時發現海砂屋的問題並加以解決，不過，處理過程卻是相當令人心煩，尤其必須承受相當大的心理壓力。因此，為了避免其他人受害，同人認為應該分享這段歷程，提供我們的經驗與心得以提醒正在買房子、或者是未來想要買房子的朋友請多加注意，不要因為一時不慎而陷入海砂屋的交易陷阱當中。
如果你準備購屋，而仲介告訴你海砂屋的標準分為新舊兩套標準。也就是現行建築物氯離子含量為每立方公尺 0.3 公斤以下的標準是適用於民國 87 年以後完工的建築物；而在此之前完工的建築物，只要其氯離子含量在每立方公尺 0.6 公斤以下就不是海砂屋。如果你相信這樣的說法，買了氯離子含量介於新舊標準之間的房子，那麼你就是買到了百分之百的海砂屋。
這次購屋，我們就是受到以上的說法而混淆對海砂屋的認知。因而在對買方不公平的買賣合約上簽章，同意以氯離子每立方公尺 0.6 公斤以下的標準來認定海砂屋。恰巧海砂屋檢測結果，也顯示建築物氯離子含量介於新舊標準之間。然而，當老婆看到檢測結果時，她的直覺卻提醒我們事情並不單純，才讓我們發現這間房子就是海砂屋。
她一看到檢測結果就全身不自主地發抖，心情也開始緊張起來。於是她進一步問了檢測單位並進一步閱讀了他們所提供的資料，更發現不能消除這間房子是海砂屋的疑慮。看到老婆的緊張，讓我也開始懷疑仲介的說法，進一步找資料才發現我們陷入了海砂屋的交易陷阱。
別讓房子謀殺你的健康的圖像同人看到《別讓房子謀殺你的健康》及〈我買到一間海砂屋〉，都提到買到氯離子含量檢測標準介於新舊標準被認定為海砂屋的案例。從別人的經驗更加顯示這間房子的確有海砂屋的疑慮，於是我們馬上要求仲介請代書立即停止辦理房屋交易的後續動作。
對於我們的要求，剛開始仲介表示房子並不是海砂屋，雖然氯離子含量高了些，但是絕對是安全的，可以安心交易。仲介同時提到合約已經簽了，如果我們不能履約，依約賣方得以没收我們簽約所付的房屋價金，這樣的說法使我們全家籠罩在海砂屋陰影當中。可是當我們向市政府建管處與秘書處詢問之後才發現，仲介提供有關海砂屋的資訊根本就是有問題的。
事實上，依據目前建築法規，建築物氯離子含量只要超過每立方公尺 0.3 公斤的標準就是海砂屋，並無新舊建築物標準不同的問題。顯然仲介不是刻意隱瞞，欺騙我們簽下潛藏海砂屋陷阱的合約，就是因為他們的疏忽而使我們權益受損。於是，我們寄出了存證信函，要求仲介公司修正合約上的錯誤及「受詐欺之意思表示」，否則將採法律途徑維護我們的權益。但沒有想到仲介公司的回函卻表示，問題並不關他們的事。
仲介提到合約附件《不動產說明書》中的〈房屋現況說明書〉中有現行海砂屋檢測標準的說明，買方已在《不動產說明書》中簽名，代表買方知悉現行海砂屋的檢測標準，並非他們刻意隱瞞。此外，房屋瑕疵擔保的責任是賣方負責而非仲介的責任，因此他們無須對海砂屋負擔任何責任。
在我們寄出存證信函後，仲介曾一度提出要我們負擔十萬元的賠償，就能讓買賣雙方和解並解除契約。這讓我們開始覺得應該要訴諸法律來維護權益，並要求仲介賠償我們的損失，不過在進一步了解之後，發現整件事情雖然是仲介理虧，但訴諸法律對我們而言，未必見得有利。
雖然仲介的卸責之辭是無效的，因為不管合約怎麼寫，並不會影響建築物為海砂屋的客觀事實，法官是不會依這種不公平交易的定型化契約，來認定買方必須履約。不過，根據過去法院的判例來看，建築物是海砂屋尚不足以解除契約。
如果修復海砂屋的費用，低於房屋價金的三分之一的話，最後也只能得到減少房屋價金的判決而不是解除契約。而且就算能夠解除契約，也謹止於將買方付給仲介公司及賣方的錢拿回來，其它的財物或精神損失，法官於法無據是不可能會判給買方的。
因此，最後我們只好請市議員與消保官居中協調和解，並達成解除契約的協議。賣方同意退回買方所付的全部價金，好讓我們脫離海砂屋的陰影，也讓整件事可以圓滿落幕。
回顧這次的購屋歷程，海砂屋的陰影實在是不好受。我們重視女兒的成長環境才選擇了這間房子，但卻沒想到它是海砂屋，想到這將影響過敏體質女兒的健康，與全家人的安全，所承受的心理壓力實在是很大，也讓我們全家生活受到很大的影響。
好在多年好友，愛麗絲發揮她仙姑的實力，為我們帶來希望的曙光，讓我們面對問題不致慌亂以對。而我們也從網路及政府資源中，找到了許多相關的資料與獲得諮詢，使得我們處在資訊不對稱的交易環境下，有效地降低交易成本。
即使如此，海砂屋的陰影處理起來還是相當麻煩，不過它也讓同人學到一些教訓。房屋仲介與房屋買受人彼此之間存在利益不相容的問題，所以很容易出現資訊不對稱的現象。如果在不動產資訊並未充分揭露的情況下，購屋消費者應如何保障自身的權益呢？同人從此次的海砂屋陰影學到了下列教訓。
打破品牌迷思
或許很多人會以為，一些訴求消費者「購屋保障」的仲介公司，應該可以讓人不會買到海砂屋吧？不過，我們竟然沒看到有一家仲介公司或其從業人員，會認為氯離子含量介於新舊標準的建築物是海砂屋。
換句話說，這些所謂讓消費者安心的購屋保障，只會讓消費者在不知情的情形下安心，實際上並不能真正保障消費者的權益。這實在是讓購屋消費者感到無奈，在台灣的中古屋仲介買賣市場，仲介為了房屋成交，一不小心就會犧牲了消費者的權益。因此，對於消費者而言，恐怕只能切記「品牌只能提高公司的知名度，並不能確保服務的品質」吧。
認清利害關係
就像前面所提到的，房屋仲介與房屋買受人之間的利益是相互衝突的，因此購屋消費者實在不能輕信仲介所供的資訊。但在購屋過程中，消費者必須注意的利害關係不只於此，其他如簽約時候的代書、海砂屋檢測時候的技師，其實都會因為他們是仲介公司找來的，而必須對他們說出來的話存疑。
在簽約的時候，代書以我們已經審閱契約內容為由，而沒有逐條說明讓買方清楚其權益及可能的損失，而只是跳躍式地詢問，最後再讓大家一齊簽名。後來我們發現簽約過程出現許多錯誤與瑕疵，甚至很誇張的是連合約上的地址都弄錯。而當我們發現問題後，代書也只會為了賺錢而要求我們履約，根本亳無專業可言。
而對於海砂屋的檢測結果，建築物混凝土所有取樣的氯離子含量都超過現行標準。當老婆詢問檢測單位的技師時，他的回答竟然是「不能就此認定為海砂屋」這種讓我們困擾的答案。當然，抽樣不代表建築物所有地方氯離子含量都這麼高，但對方這種模擬兩可的回答，讓我們不能確定這間房子是否有高度的海砂屋風險。後來在了解海砂屋檢測標準的真相後，更是讓我們高度地懷疑，他的回答是受到利害關係的影響，而犧牲其專業素養。
檢測完成才簽約
有關不動產買賣的責任擔保，賣方有義務要對建物做一份完整的產權報告，其中包括海砂屋與輻射屋的檢驗報告。買方應該等賣方提出這些責任擔保後再行簽約，否則一旦出了問題，可是拿自己付出去的錢過不去呀。
如果賣方不能提供海砂屋或輻射屋的檢測證明，或是要求買方要負擔檢測的費用，這些其實都是將房屋重大瑕疵的風險，轉嫁到消費者的行為，建議消費者應三思而後行。
賣方可能會告訴你，這間房子他住了那麼久，會出問題早就出問題了，不用檢測浪費錢。或是仲介會說附近有人做過檢測沒問題，所以這間房子應該沒問題不用檢測。我們這次就遇到了以上兩種說法，本來做檢測只是圖個安心，沒有想到檢測結果出來竟出乎我們的意外。別忘了，大部分的人購屋是為了自住，為了讓自己住得安心，務必請賣方先提供建築物的瑕庛擔保再簽約。
簽約時千萬小心
這次我們就是因為簽約的疏忽而吃了大虧。雖然同人和老婆事前都分別仔細閱讀條款，但因為相信仲介說的海砂屋有兩套標準，而沒有發現合約條款對我們不利。再加上仲介交給我們審閱的合約，與實際簽約的內容有落差，又因為代書並未逐條詳細說明來讓我們發現合約存在自相矛盾的地方；既然提到 87 年完工的房子適用舊標準，又提到買方知悉舊標準並不符合現行標準的規定。於是讓我們簽下會讓買方犧牲自己權益的不公平合約。
因此，回顧這樣的簽約過程同人認為，買方要避免簽下不公平的合約，在事前審閱應該完全了解合約內容。例如應該對仲介提到海砂屋檢測有新舊兩套標準來存疑，而且不要找其他仲介求證，而是向建築公會或是主管單位來求證，才不會受到積非成是的觀念所影響。
再來開始簽約時，應不厭其煩地比對之前審閱的合約內容是否與實際簽約的內容相同。如果發現有不一樣的地方，則必須弄清楚這些差異會對買方權益造成什麼影響。在沒有弄清楚之前，千萬不要簽字，以免權益受損。
最後一點，也是同人認為相當重要的一點，不要透過仲介公司的代書來簽約。這在《別讓房屋謀殺你的健康》中有特別強調這一點，但我們當初簽約時，買過房子的親友們都認為用仲介的代書無妨。然而在見識過簽約因為代書的關係而吃虧後，我認為這一點是必須堅持的。以免在吃虧上當之後，生氣也於事無補。"
jl-law.com.tw - 買到瑕疵品該怎麼辦
jl-law.com.tw - 買到瑕疵品該怎麼辦: "雋理法律事務所 王啟安律師
某甲購買某乙的房屋一間，支付價款後，某甲委請專業機構測量，赫然發現該房屋是海砂屋，某甲應該做哪些動作確保自己的權益?某甲可以解約並要求某乙退還價款嗎?(類似案例譬如某甲購買電子遊戲機，回家拆封後發現無法使用或配件嚴重短少，可否要求退還價款)
解答
本文僅就法律所規定，物之出賣人應負其擔保責任及其損害賠償等相關規定解析，至於亦得同時依據債務不履行相關規定請求損害賠償，日後再撰文說明。
要解答上開案例，不如直接先看法條(務必請先參閱下列法條)。
依據民法第356條規定：
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
民法第365條則規定：
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
綜合上開法條，究竟消費者該如何主張解約並退還價款?作者一語道破關鍵：就是，一旦發現購買之物有嚴重瑕疵，應先立即通知出賣人；通知後，如合於解約的情形，則需於通知後六個月內作解約之聲明、主張。(按：法律並不是一概承認買受之物有瑕疵時即得解約，在瑕疵不嚴重情況下，只可以請求減少價金，或請求另行交付沒有瑕疵之他物)
曾有案例筆者簡化如下：某甲一月一號購買房屋，二月一號驗出是海砂屋，三月一號通知原屋主，接著雙方進入斡旋調處均沒有結論；請問，某甲二月一號既已驗出是海砂屋，三月一號才通知某乙，是否算是立即通知?又，某甲應於何時以前主張解約?
首先，民法第356條規定買受之物有瑕疵時，買受人應立即通知出賣人。在海沙屋的情形，國內法院曾有案例認為發現後兩個月通知原屋主，算是立即(因此，前開所舉之例：某甲二月一號發現，三月一號通知，依照法院案例應該還在法律所容許立即的範圍)。其次，由於某甲在三月一號做第一次通知，那麼如果某甲日後要走上解約一途，某甲最晚應該要在三月一號起的六個月內，即八月三十一日以前明確聲明解約，方為合法。"
某甲購買某乙的房屋一間，支付價款後，某甲委請專業機構測量，赫然發現該房屋是海砂屋，某甲應該做哪些動作確保自己的權益?某甲可以解約並要求某乙退還價款嗎?(類似案例譬如某甲購買電子遊戲機，回家拆封後發現無法使用或配件嚴重短少，可否要求退還價款)
解答
本文僅就法律所規定，物之出賣人應負其擔保責任及其損害賠償等相關規定解析，至於亦得同時依據債務不履行相關規定請求損害賠償，日後再撰文說明。
要解答上開案例，不如直接先看法條(務必請先參閱下列法條)。
依據民法第356條規定：
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
民法第365條則規定：
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
綜合上開法條，究竟消費者該如何主張解約並退還價款?作者一語道破關鍵：就是，一旦發現購買之物有嚴重瑕疵，應先立即通知出賣人；通知後，如合於解約的情形，則需於通知後六個月內作解約之聲明、主張。(按：法律並不是一概承認買受之物有瑕疵時即得解約，在瑕疵不嚴重情況下，只可以請求減少價金，或請求另行交付沒有瑕疵之他物)
曾有案例筆者簡化如下：某甲一月一號購買房屋，二月一號驗出是海砂屋，三月一號通知原屋主，接著雙方進入斡旋調處均沒有結論；請問，某甲二月一號既已驗出是海砂屋，三月一號才通知某乙，是否算是立即通知?又，某甲應於何時以前主張解約?
首先，民法第356條規定買受之物有瑕疵時，買受人應立即通知出賣人。在海沙屋的情形，國內法院曾有案例認為發現後兩個月通知原屋主，算是立即(因此，前開所舉之例：某甲二月一號發現，三月一號通知，依照法院案例應該還在法律所容許立即的範圍)。其次，由於某甲在三月一號做第一次通知，那麼如果某甲日後要走上解約一途，某甲最晚應該要在三月一號起的六個月內，即八月三十一日以前明確聲明解約，方為合法。"
同人的生活派對 » Blog Archive » 買到海砂屋存證信函怎麼寫？
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Posted by: jim yeh in 問題解決, 生活感觸
去年同人寫下〈從海砂屋陰影學到的教訓〉，分享我們全家陷入海砂屋陰影的經驗，並提供同人從此事件得到的教訓與心得。原來這篇文章的寫作動機，只是想提醒想要購屋的朋友要小心資訊不對稱的現象，不要隨便聽信仲介的說辭而陷入對買方不公平的交易陷阱。但這一年來，看到很多朋友都是發現買到海砂屋之後，才看到同人的文章。從文章的留言與 email 的詢問中，關心最多的應該就是詢問存證信函該如何寫的問題，這似乎提醒我應該再寫一篇文章來分享存證信函該怎麼寫，來爭取買方的權益。
同人先提供當時我所寫的版本如下，但因為我們當初與仲介解約的協議是不能公布對方資訊，所以有關仲介、賣方與房屋的資訊都已從這個範例中去除。
本人委託 XX 房屋仲介 XXX 買 YYY 房子，９７年１０月１９日透過地政士 XXY 簽不動產買賣契約，付簽約金９２萬５千元及手續費１千元。１０月２４日氯離子檢測結果含量為每立方公尺０．４１２公斤及０．４４４公斤。當日通知仲介停止執行契約，本人認為仲介與地政士未盡專業告知調查後說明程序：
一、地政士未逐條說明，在跳躍式詢問後一齊簽名，有故意疏忽侵害本人權益之嫌。如第九條擔保責任事項、五氯離子含量第３及第７點ＣＮＳ３０９０缺乏一致性而模糊焦點等。第７點未出現在送給本人審閱的契約書。簽約時仲介未提醒增加此點，有刻意隱瞞之嫌。
二、仲介在簽約時，未盡專業之告知，使本人誤判，以為８７年以前氯離子含量低於每立方公尺０．６公斤就合乎標準。檢測後一再地強調檢測結果是安全的。經本人向台北市建管處諮詢得知按照國家標準，鋼筋混凝土建物氯離子含量超每立方公尺０．３公斤就是海砂屋，並無新舊標準不同之問題。仲介及地政士等人在檢測前未盡專業之告知，有詐欺之嫌。
三、契約第十六條，其它約定事項未執行不動產說明書，買方未簽章。同時戶藉地址錯誤，顯示地政士有業務疏失將侵害本人權益。
四、買方提出房屋瑕疵，如陽台違章擴建、鋼筋外露、壁癌、樓上磁磚掉落安全疑慮等。仲介未協調解決，卻要買方無條件接受瑕疵否則就認定買方違約。
五、賣方對於檢測結果，採消極的不行為。即使事先對不動產標的物為海砂屋的事實不知情，但在得知檢測結果之後，仍維持原出價使仲介公司向買受人要約。似已構成幫助犯罪，亦難逃罪責。
基於以上仲介及地政士等人對本人造成錯誤及受詐欺之意思表示，本人特以此函通知仲介撤銷該錯誤及受詐欺之意思表示。限收件人於９７年１１月６日前解除契約，並依法將簽約金、手續費全數退回及賠償本人損失，否則本人將採法律途逕解決。
以上存證信函的範例其實不夠精簡，同人當初是從網路上查詢到的資訊，加上詢問北市府建管處、秘書處法律及建築諮詢得到的專業建議，才寫成以上的存證信函。但其實存證信函的重點並不在合約怎麼簽，或簽約過程的小瑕疵。雖然沒弄清楚合約的利害關係就簽下合約，買方確有責任，但仲介用定型化契約來訂立對買方不利的條款，他們應該要擔負更大的責任。
同人當時找到一位民意代表出面與仲介協調。她打過海砂屋的勝訴官司，在協調會當時，他就很明白地向仲介公司的代表表示，在仲介的定型化契約上寫說依照兩套標準來認定海砂屋的說法，其實寫了也等於白寫。因為一旦到了法庭上，法官是不會認同這種對買方的不公平買賣契約。
所以存證信函的重點應該是針對海砂屋的客觀事實來表達買方的主張，而且針對的是仲介而非賣方。海砂屋客觀事實的認定標準，不是根據仲介的說法或在買方認知不清的情形下所簽訂的不公平合約，而是根據經濟部最後修正過的氯離子含量標準。也就是每立方公尺，氯離子含量不得超過 0.3 公斤，否則氯離子含量過高就是海砂屋。
因此根據檢測結果，氯離子含量超過每立方公尺 0.3 公斤的標準，就代表海砂屋是既成之事實，不論新舊房子，也不用管合約怎麼簽。其實依照常理來思考，氯離子的標準後來訂得較嚴格，就是考量安全理由，拿舊房子合乎舊標準就代表安全無虞，根本不合邏輯。
所以，如果依照現行標準，房子已經被客觀認定為海砂屋的事實，代表交易物出現重大瑕疵。按照民法，買方本來就可以不用履行原來的交易契約，並且得解除契約或減少價金，這是買方得以主張的權利。在法律上，賣方或仲介不應該利用買方對海砂屋認知不清，而誤導買方簽下錯誤的意思表示的合約。因此要求更正合約錯誤的意思表示，這是寫存證信函的第一個要表達的重點。
存證信函的第二個重點是針對仲介公司而不是針對賣方，因為交易的行為是消費者的買方透過企業端的仲介公司，而且買方是透過仲介來與賣方簽訂買賣合約，而非直接與賣方簽訂；也就是說，當交易產生交易物瑕疵的糾紛時，消費協調的對象應該是仲介而不是賣方。同人所經歷過的經驗是，仲介常會利用他們的中間人角色，推拖海砂屋與他們無關，說那是買方與賣方的責任，使得買賣雙方的誤會與隔閡愈來愈深。因此，存證信函不需要針對賣方，乃是要求仲介盡到他們的責任與表現專業的負責態度，否則只有訴諸法律來維護買方的權益。
因此，基於上面兩大重點，以下同人提供較為簡要版本的存證信函範例，希望能為想解決買到海砂屋問題的朋友，能夠有更多的幫助。
本人委託XX房屋仲介XXX買YYY房子，99年11月11日透過地政士XXY簽不動產買賣契約，付簽約金99萬9千元及手續費1千元。99月99日氯離子檢測結果含量為每立方公尺0.333公斤及0.333公斤。當日通知仲介停止執行契約，本人認為仲介未盡專業告知調查後說明程序：
仲介在簽約時，未盡專業之告知，使本人誤判，以為８７年以前氯離子含量低於每立方公尺０．６公斤就合乎標準。經本人向台北市建管處諮詢得知按照國家標準，鋼筋混凝土建物氯離子含量超每立方公尺０．３公斤就是海砂屋，並無新舊標準不同之問題。仲介在檢測前未盡專業之告知，有業務過失致買方損失甚至詐欺之嫌。
基於以上仲介及地政士等人對本人造成錯誤及詐欺之意思表示，本人特以此函通知仲介撤銷該錯誤及受詐欺之意思表示。限收件人於99年99月99日前解除契約，並依法將簽約金、手續費全數退回及賠償本人損失，否則本人將採法律途徑解決。"
Posted by: jim yeh in 問題解決, 生活感觸
去年同人寫下〈從海砂屋陰影學到的教訓〉，分享我們全家陷入海砂屋陰影的經驗，並提供同人從此事件得到的教訓與心得。原來這篇文章的寫作動機，只是想提醒想要購屋的朋友要小心資訊不對稱的現象，不要隨便聽信仲介的說辭而陷入對買方不公平的交易陷阱。但這一年來，看到很多朋友都是發現買到海砂屋之後，才看到同人的文章。從文章的留言與 email 的詢問中，關心最多的應該就是詢問存證信函該如何寫的問題，這似乎提醒我應該再寫一篇文章來分享存證信函該怎麼寫，來爭取買方的權益。
同人先提供當時我所寫的版本如下，但因為我們當初與仲介解約的協議是不能公布對方資訊，所以有關仲介、賣方與房屋的資訊都已從這個範例中去除。
本人委託 XX 房屋仲介 XXX 買 YYY 房子，９７年１０月１９日透過地政士 XXY 簽不動產買賣契約，付簽約金９２萬５千元及手續費１千元。１０月２４日氯離子檢測結果含量為每立方公尺０．４１２公斤及０．４４４公斤。當日通知仲介停止執行契約，本人認為仲介與地政士未盡專業告知調查後說明程序：
一、地政士未逐條說明，在跳躍式詢問後一齊簽名，有故意疏忽侵害本人權益之嫌。如第九條擔保責任事項、五氯離子含量第３及第７點ＣＮＳ３０９０缺乏一致性而模糊焦點等。第７點未出現在送給本人審閱的契約書。簽約時仲介未提醒增加此點，有刻意隱瞞之嫌。
二、仲介在簽約時，未盡專業之告知，使本人誤判，以為８７年以前氯離子含量低於每立方公尺０．６公斤就合乎標準。檢測後一再地強調檢測結果是安全的。經本人向台北市建管處諮詢得知按照國家標準，鋼筋混凝土建物氯離子含量超每立方公尺０．３公斤就是海砂屋，並無新舊標準不同之問題。仲介及地政士等人在檢測前未盡專業之告知，有詐欺之嫌。
三、契約第十六條，其它約定事項未執行不動產說明書，買方未簽章。同時戶藉地址錯誤，顯示地政士有業務疏失將侵害本人權益。
四、買方提出房屋瑕疵，如陽台違章擴建、鋼筋外露、壁癌、樓上磁磚掉落安全疑慮等。仲介未協調解決，卻要買方無條件接受瑕疵否則就認定買方違約。
五、賣方對於檢測結果，採消極的不行為。即使事先對不動產標的物為海砂屋的事實不知情，但在得知檢測結果之後，仍維持原出價使仲介公司向買受人要約。似已構成幫助犯罪，亦難逃罪責。
基於以上仲介及地政士等人對本人造成錯誤及受詐欺之意思表示，本人特以此函通知仲介撤銷該錯誤及受詐欺之意思表示。限收件人於９７年１１月６日前解除契約，並依法將簽約金、手續費全數退回及賠償本人損失，否則本人將採法律途逕解決。
以上存證信函的範例其實不夠精簡，同人當初是從網路上查詢到的資訊，加上詢問北市府建管處、秘書處法律及建築諮詢得到的專業建議，才寫成以上的存證信函。但其實存證信函的重點並不在合約怎麼簽，或簽約過程的小瑕疵。雖然沒弄清楚合約的利害關係就簽下合約，買方確有責任，但仲介用定型化契約來訂立對買方不利的條款，他們應該要擔負更大的責任。
同人當時找到一位民意代表出面與仲介協調。她打過海砂屋的勝訴官司，在協調會當時，他就很明白地向仲介公司的代表表示，在仲介的定型化契約上寫說依照兩套標準來認定海砂屋的說法，其實寫了也等於白寫。因為一旦到了法庭上，法官是不會認同這種對買方的不公平買賣契約。
所以存證信函的重點應該是針對海砂屋的客觀事實來表達買方的主張，而且針對的是仲介而非賣方。海砂屋客觀事實的認定標準，不是根據仲介的說法或在買方認知不清的情形下所簽訂的不公平合約，而是根據經濟部最後修正過的氯離子含量標準。也就是每立方公尺，氯離子含量不得超過 0.3 公斤，否則氯離子含量過高就是海砂屋。
因此根據檢測結果，氯離子含量超過每立方公尺 0.3 公斤的標準，就代表海砂屋是既成之事實，不論新舊房子，也不用管合約怎麼簽。其實依照常理來思考，氯離子的標準後來訂得較嚴格，就是考量安全理由，拿舊房子合乎舊標準就代表安全無虞，根本不合邏輯。
所以，如果依照現行標準，房子已經被客觀認定為海砂屋的事實，代表交易物出現重大瑕疵。按照民法，買方本來就可以不用履行原來的交易契約，並且得解除契約或減少價金，這是買方得以主張的權利。在法律上，賣方或仲介不應該利用買方對海砂屋認知不清，而誤導買方簽下錯誤的意思表示的合約。因此要求更正合約錯誤的意思表示，這是寫存證信函的第一個要表達的重點。
存證信函的第二個重點是針對仲介公司而不是針對賣方，因為交易的行為是消費者的買方透過企業端的仲介公司，而且買方是透過仲介來與賣方簽訂買賣合約，而非直接與賣方簽訂；也就是說，當交易產生交易物瑕疵的糾紛時，消費協調的對象應該是仲介而不是賣方。同人所經歷過的經驗是，仲介常會利用他們的中間人角色，推拖海砂屋與他們無關，說那是買方與賣方的責任，使得買賣雙方的誤會與隔閡愈來愈深。因此，存證信函不需要針對賣方，乃是要求仲介盡到他們的責任與表現專業的負責態度，否則只有訴諸法律來維護買方的權益。
因此，基於上面兩大重點，以下同人提供較為簡要版本的存證信函範例，希望能為想解決買到海砂屋問題的朋友，能夠有更多的幫助。
本人委託XX房屋仲介XXX買YYY房子，99年11月11日透過地政士XXY簽不動產買賣契約，付簽約金99萬9千元及手續費1千元。99月99日氯離子檢測結果含量為每立方公尺0.333公斤及0.333公斤。當日通知仲介停止執行契約，本人認為仲介未盡專業告知調查後說明程序：
仲介在簽約時，未盡專業之告知，使本人誤判，以為８７年以前氯離子含量低於每立方公尺０．６公斤就合乎標準。經本人向台北市建管處諮詢得知按照國家標準，鋼筋混凝土建物氯離子含量超每立方公尺０．３公斤就是海砂屋，並無新舊標準不同之問題。仲介在檢測前未盡專業之告知，有業務過失致買方損失甚至詐欺之嫌。
基於以上仲介及地政士等人對本人造成錯誤及詐欺之意思表示，本人特以此函通知仲介撤銷該錯誤及受詐欺之意思表示。限收件人於99年99月99日前解除契約，並依法將簽約金、手續費全數退回及賠償本人損失，否則本人將採法律途徑解決。"
疑買到海砂屋 判原屋主退款〈解說:簡文玉律師〉 - 聯晟法網
疑買到海砂屋 判原屋主退款〈解說:簡文玉律師〉 - 聯晟法網: "疑買到海砂屋 判原屋主退款〈解說:簡文玉律師〉
新 聞：
中部地區有位陳姓婦人用360萬元買到疑似海砂屋，當時契約書還特別載明絕對不是海砂屋，成交後陳婦在重新裝潢時發現，此屋鋼筋外露、腐蝕，就像海砂屋。陳婦知情後便寄存證信函告知原屋主為解除系爭買賣契約之意思表示，原屋主辯稱房屋非陳婦所稱海砂屋；陳婦向法院訴請還款，且給付違約金。原屋主請臺北市土木技師公會鑑定，發現房屋只有地板部分有氯離子濃度較高，陳婦也請工程顧問公司鑑定地板氯離子濃度過高，從外表就是海砂屋。
法官判決，陳婦把房子拿去設定抵押貸款，此部分必須復原，撤銷抵押權還給原屋主，而原屋主必須將購屋款還給陳婦，至於違約金則不需支付。
法律教室：
此新聞系爭中的房屋，縱如鑑定人所言並非導因於混凝土之原材料，係由氯鹽含量過高的海砂所拌製而成，非俗稱之「海砂屋」。並研判系爭房屋客廳底板混凝土氯離子含量過高，應係於長期使用過程中，局部區域受到有害化學物質污染和侵蝕所致。但此棟房屋地板的氯離子含量過高為事實，其氯離子的含量相當於海砂屋氯離子的含量，不符合陳婦當初購買的意願，且其房屋有瑕疵已構成民法第359條買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。物之瑕疵指存在物之缺點，依通常觀念或依當事人決定認為物應具備價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵，建物應具備通常效力即應包括穩固、耐用之建築形體與結構，如建物形體、結構有受損，即應該建物之通常效用有減少或滅失。
陳婦以存證信函向原屋主為解除系爭買賣契約之意思表示，既未逾6個月之期間，自屬合法，原屋主既已收受陳婦解除契約之存證信函，房屋不動產買賣契約自已合法解除，依民法第259條契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務。雙方在不動產契約中有簽訂違約金，係屬懲罰性違約金，以被告未依買賣契約履行給付義務為要件；原屋主依約履行出賣人交付標的物及移轉所有權始解約並未有契約書懲罰違約金之違反，及其違反他項並無懲罰違約金之約定。
● 小常識
所謂「海砂屋」僅為一般俗稱，其主要乃指混凝土中含有過量氯離子，因而造成鋼筋腐蝕即屬之，僅因於民國75年間左右，爆發多件不肖建商為撙節成本而在混凝土中使用海砂為材料，而海沙中所含高量氯離子會使鋼筋銹蝕膨脹，進而致混凝土剝落，導致建物結構安全堪虞之社會事件，故而在當時時空背景之下，一般人乃將混凝土中含有過量氯離子之建物，通稱為「海砂屋」。"
新 聞：
中部地區有位陳姓婦人用360萬元買到疑似海砂屋，當時契約書還特別載明絕對不是海砂屋，成交後陳婦在重新裝潢時發現，此屋鋼筋外露、腐蝕，就像海砂屋。陳婦知情後便寄存證信函告知原屋主為解除系爭買賣契約之意思表示，原屋主辯稱房屋非陳婦所稱海砂屋；陳婦向法院訴請還款，且給付違約金。原屋主請臺北市土木技師公會鑑定，發現房屋只有地板部分有氯離子濃度較高，陳婦也請工程顧問公司鑑定地板氯離子濃度過高，從外表就是海砂屋。
法官判決，陳婦把房子拿去設定抵押貸款，此部分必須復原，撤銷抵押權還給原屋主，而原屋主必須將購屋款還給陳婦，至於違約金則不需支付。
法律教室：
此新聞系爭中的房屋，縱如鑑定人所言並非導因於混凝土之原材料，係由氯鹽含量過高的海砂所拌製而成，非俗稱之「海砂屋」。並研判系爭房屋客廳底板混凝土氯離子含量過高，應係於長期使用過程中，局部區域受到有害化學物質污染和侵蝕所致。但此棟房屋地板的氯離子含量過高為事實，其氯離子的含量相當於海砂屋氯離子的含量，不符合陳婦當初購買的意願，且其房屋有瑕疵已構成民法第359條買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。物之瑕疵指存在物之缺點，依通常觀念或依當事人決定認為物應具備價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵，建物應具備通常效力即應包括穩固、耐用之建築形體與結構，如建物形體、結構有受損，即應該建物之通常效用有減少或滅失。
陳婦以存證信函向原屋主為解除系爭買賣契約之意思表示，既未逾6個月之期間，自屬合法，原屋主既已收受陳婦解除契約之存證信函，房屋不動產買賣契約自已合法解除，依民法第259條契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務。雙方在不動產契約中有簽訂違約金，係屬懲罰性違約金，以被告未依買賣契約履行給付義務為要件；原屋主依約履行出賣人交付標的物及移轉所有權始解約並未有契約書懲罰違約金之違反，及其違反他項並無懲罰違約金之約定。
● 小常識
所謂「海砂屋」僅為一般俗稱，其主要乃指混凝土中含有過量氯離子，因而造成鋼筋腐蝕即屬之，僅因於民國75年間左右，爆發多件不肖建商為撙節成本而在混凝土中使用海砂為材料，而海沙中所含高量氯離子會使鋼筋銹蝕膨脹，進而致混凝土剝落，導致建物結構安全堪虞之社會事件，故而在當時時空背景之下，一般人乃將混凝土中含有過量氯離子之建物，通稱為「海砂屋」。"
:::消費新知>>消費新聞發佈:::
:::消費新知>>消費新聞發佈:::: "如何避免買到海砂屋？ 發佈日期： 2005.05.16附件附件
line
發佈日期940513
如何避免買到海砂屋？
一個人的一生，根據調查只有1.7次買房子的機會，如果消費者這一生唯一一次購買房子，卻買到所謂的海砂屋，教人怎不捶胸頓足、痛不欲生。（詳細內容請參閱消基會出版「消費者報導」雜誌2005年5月號第289期第4至7頁）
報載有消費者向知名仲介業承購房子，當時先付斡旋金10萬元，在等待過戶時，發現屋內有鋼筋外露，懷疑是海砂屋並要求業者進行相關檢測，檢測結果證實氯離子含量高出國家標準，消費者要求解除契約。
業者則表示，房屋是民國84年完工，且符合當時國家標準，不能算是海砂屋，但消費者覺得應該依現在的國家標準，雙方因為認知上的差異，無法解決。
其實，這件消費糾紛的爭議點在於民國87年6月25日以前國家標準（CNS）對於鋼筋混凝土中，氯離子容許含量規定為0.6 kg／m3，但後來修訂改為0.3 kg／m3。本案最後仲介願意解約，但建議契稅和代書費用由仲介、賣方、買方三方分擔，但消費者不予接受，決定訴諸法律途徑。
消基會實際申訴案例
〈案例一〉消費者於93年2月間透過仲介購買房屋一戶，仲介保證房屋已做過海砂屋檢測，結果正常，然而事後消費者再行申請檢測卻證實為海砂屋，故主張解約退款。
〈案例二〉消費者於經仲介購得房屋乙戶,交屋後檢驗證實為海砂屋……
〈案例三〉消費者購買中古屋，已付頭期款45萬元，尚未辦理過戶就發現該屋有漏水和氯離子過高，高達1.2857 kg／m3，明顯為海砂屋，因而主張退款解約。
……
消基會曾於3月25日舉行過「買到瑕疵屋，該怎麼辦？——以海砂屋、輻射屋為核心」座談會，與會仲介業者曾表示，若主管機關未列管，也查不到相關紀錄（尤其有可能掌握相關資料的機關，動輒以個人資料保護法，拒絕查詢），如何告知消費者？又誰來負擔這個責任？
但不管如何，在海砂屋糾紛中，真正應負責任者為建商，但往往因時間的變遷，消費者無從求償，因此，為避免類似情況一再發生，消基會建議政府主管單位應積極列管建檔。
內政部於84年公佈「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」，規定建築物承造人於各樓層施工時，須檢附氯離子含量檢測報告單及混凝土業者品質保證書送當地主管建築機關備查，故84年以後興建的建築物海砂屋問題可能性不大；而對於84年之前興建建築物，政府雖訂有高氯離子混凝土建築物善後處理辦法以為因應，但杯水車薪的補助對消費者來說助益不大，「應該積極將海砂屋等瑕疵屋列管建檔！」消基會呼籲政府機關應有積極作為，才能避免海砂屋的糾紛案件再次上演。
除強烈要求政府積極列管建檔，也提醒仲介業者:
1.一定要落實製作不動產說明書，應詳盡調查、確實填寫，並積極蒐集房屋資料，如有檢測，不管檢測出來是否符合現今的規定，業者都應告知消費者，由消費者自行考量是否購買。
2.「房仲業者也可建立屬於自己的資料庫」，以凶宅為例，業者可以每天蒐集報載資料（大型仲介品牌會將買賣房屋的資料建檔，經由這些資料，可以得知房子是否曾經發生過爭議），並登錄進資料庫，以方便查詢。如果不能檢測確定房子是否為海砂屋、輻射屋，亦應於不動產說明書中明確載明，無法檢測的原因，提醒買方注意。
3.建議業者參考旅遊品保協會聯合保險制度，為消費者設立一補償機制，若有遇到海砂屋糾紛，而無法歸責於業者的狀況，則以此機制補償消費者所受的損失。
消費者自保之道
1.消費者如要避免購買海砂屋，可以在買房子前委託專業、有認證的實驗室進行檢測，如土木技師公會、財團法人工業技術研究院工業材料研究所等，或是請賣方出具證明表示房子不是海砂屋，並保留解約的權力。
2.購買成屋時，可參考行政院消費者保護委員會的成屋買賣契約書範本，尤其是應記載及不得記載事項規範。
買到海砂屋，怎麼辦？
建議消費者，若是透過仲介購買成屋，要先請仲介和賣方善盡告知義務，若有告知，依民法第三百五十五條：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
但若未告知，則依消保法第七條，提供服務的企業經營者，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待的安全性，所以，消費者可以向消保官或消基會提出申訴。
消費者可依民法來追究仲介是否有善盡告知的義務，或是可依消保法對仲介要求懲罰性的賠償，但對於賣方的賠償責任，如果消費者向建設公司購買的成屋經事後調查發現為海砂屋，可依消保法第七條請求損害賠償；但若賣方為一般民眾，因為不是企業經營者，就沒有消保法規定之適用，只好依民法相關規定處理。
一經發現房子為海砂屋，房子的原建商應該要協助居民進行拆遷或是補強的工作。但有可能因為房子建築年代久遠，消費者會找不到當時的建商，也無法追究責任，這時可能只能靠住戶們組成自救委員會來統合進行拆遷及補強工作。"
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發佈日期940513
如何避免買到海砂屋？
一個人的一生，根據調查只有1.7次買房子的機會，如果消費者這一生唯一一次購買房子，卻買到所謂的海砂屋，教人怎不捶胸頓足、痛不欲生。（詳細內容請參閱消基會出版「消費者報導」雜誌2005年5月號第289期第4至7頁）
報載有消費者向知名仲介業承購房子，當時先付斡旋金10萬元，在等待過戶時，發現屋內有鋼筋外露，懷疑是海砂屋並要求業者進行相關檢測，檢測結果證實氯離子含量高出國家標準，消費者要求解除契約。
業者則表示，房屋是民國84年完工，且符合當時國家標準，不能算是海砂屋，但消費者覺得應該依現在的國家標準，雙方因為認知上的差異，無法解決。
其實，這件消費糾紛的爭議點在於民國87年6月25日以前國家標準（CNS）對於鋼筋混凝土中，氯離子容許含量規定為0.6 kg／m3，但後來修訂改為0.3 kg／m3。本案最後仲介願意解約，但建議契稅和代書費用由仲介、賣方、買方三方分擔，但消費者不予接受，決定訴諸法律途徑。
消基會實際申訴案例
〈案例一〉消費者於93年2月間透過仲介購買房屋一戶，仲介保證房屋已做過海砂屋檢測，結果正常，然而事後消費者再行申請檢測卻證實為海砂屋，故主張解約退款。
〈案例二〉消費者於經仲介購得房屋乙戶,交屋後檢驗證實為海砂屋……
〈案例三〉消費者購買中古屋，已付頭期款45萬元，尚未辦理過戶就發現該屋有漏水和氯離子過高，高達1.2857 kg／m3，明顯為海砂屋，因而主張退款解約。
……
消基會曾於3月25日舉行過「買到瑕疵屋，該怎麼辦？——以海砂屋、輻射屋為核心」座談會，與會仲介業者曾表示，若主管機關未列管，也查不到相關紀錄（尤其有可能掌握相關資料的機關，動輒以個人資料保護法，拒絕查詢），如何告知消費者？又誰來負擔這個責任？
但不管如何，在海砂屋糾紛中，真正應負責任者為建商，但往往因時間的變遷，消費者無從求償，因此，為避免類似情況一再發生，消基會建議政府主管單位應積極列管建檔。
內政部於84年公佈「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」，規定建築物承造人於各樓層施工時，須檢附氯離子含量檢測報告單及混凝土業者品質保證書送當地主管建築機關備查，故84年以後興建的建築物海砂屋問題可能性不大；而對於84年之前興建建築物，政府雖訂有高氯離子混凝土建築物善後處理辦法以為因應，但杯水車薪的補助對消費者來說助益不大，「應該積極將海砂屋等瑕疵屋列管建檔！」消基會呼籲政府機關應有積極作為，才能避免海砂屋的糾紛案件再次上演。
除強烈要求政府積極列管建檔，也提醒仲介業者:
1.一定要落實製作不動產說明書，應詳盡調查、確實填寫，並積極蒐集房屋資料，如有檢測，不管檢測出來是否符合現今的規定，業者都應告知消費者，由消費者自行考量是否購買。
2.「房仲業者也可建立屬於自己的資料庫」，以凶宅為例，業者可以每天蒐集報載資料（大型仲介品牌會將買賣房屋的資料建檔，經由這些資料，可以得知房子是否曾經發生過爭議），並登錄進資料庫，以方便查詢。如果不能檢測確定房子是否為海砂屋、輻射屋，亦應於不動產說明書中明確載明，無法檢測的原因，提醒買方注意。
3.建議業者參考旅遊品保協會聯合保險制度，為消費者設立一補償機制，若有遇到海砂屋糾紛，而無法歸責於業者的狀況，則以此機制補償消費者所受的損失。
消費者自保之道
1.消費者如要避免購買海砂屋，可以在買房子前委託專業、有認證的實驗室進行檢測，如土木技師公會、財團法人工業技術研究院工業材料研究所等，或是請賣方出具證明表示房子不是海砂屋，並保留解約的權力。
2.購買成屋時，可參考行政院消費者保護委員會的成屋買賣契約書範本，尤其是應記載及不得記載事項規範。
買到海砂屋，怎麼辦？
建議消費者，若是透過仲介購買成屋，要先請仲介和賣方善盡告知義務，若有告知，依民法第三百五十五條：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
但若未告知，則依消保法第七條，提供服務的企業經營者，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待的安全性，所以，消費者可以向消保官或消基會提出申訴。
消費者可依民法來追究仲介是否有善盡告知的義務，或是可依消保法對仲介要求懲罰性的賠償，但對於賣方的賠償責任，如果消費者向建設公司購買的成屋經事後調查發現為海砂屋，可依消保法第七條請求損害賠償；但若賣方為一般民眾，因為不是企業經營者，就沒有消保法規定之適用，只好依民法相關規定處理。
一經發現房子為海砂屋，房子的原建商應該要協助居民進行拆遷或是補強的工作。但有可能因為房子建築年代久遠，消費者會找不到當時的建商，也無法追究責任，這時可能只能靠住戶們組成自救委員會來統合進行拆遷及補強工作。"
| 買到偷工減料的商品、買到了海砂屋、幅射屋、漏水屋，該怎麼辦呢？ | 法律事務所-台灣法律網
| 買到偷工減料的商品、買到了海砂屋、幅射屋、漏水屋，該怎麼辦呢？ | 法律事務所-台灣法律網: "買到偷工減料的商品、買到了海砂屋、幅射屋、漏水屋，該怎麼辦呢？
文 / 黃育杉 【台灣法律網】
有位民眾，透過仲介公司看中了座落台北市內湖區的一棟大樓房屋，在進行裝潢拆掉天花板時，才發現鋼筋外露、銹蝕、斷裂的海砂屋現象，認為自己的購屋權益受有損害，於是指控仲介公司未盡告知的義務，甚至可能有詐欺之嫌，因而要求仲介公司賠償。
有位民眾，透過仲介公司看中了座落台北市內湖區的一棟大樓房屋，在進行裝潢拆掉天花板時，才發現鋼筋外露、銹蝕、斷裂的海砂屋現象，認為自己的購屋權益受有損害，於是指控仲介公司未盡告知的義務，甚至可能有詐欺之嫌，因而要求仲介公司賠償。
該仲介公司表示，賣方委託公司售屋時，就已經針對海砂屋的問題，進行了「氯離子」的檢測，在六點的採樣報告中，僅一點採樣檢測值超過標準值零點一二左右，該公司也在買賣契約中將該檢測報告做為「附件」告知了買方，並無欺騙之意。買方所要求之「解約」「賠償」「退回佣金」，甚至於「考慮買回」公司都願意再與唐小姐協商。
針對這個例子，台北市市府法規會官員表示，海砂屋「氯離子」的檢測數值，只要超過○．三標準即為海砂屋（※此案的氯離子含量達零點四二五，超過標準值達零點一二以上），如果仲介公司未盡善良管理人的責任告知消費者，依消費者保護法之規定，應將商品回收，消費者也可提出求償。如明知為海砂屋，卻故意欺瞞銷售，則可能涉及刑法詐欺罪。
另外，台北市政府消保官表示，如果經查證，仲介公司卻實未盡到告知之義務，消費者可請求損害額三倍的懲罰金，主管機關並可依法撤銷仲介公司之營業執照。
除了海砂屋之外，前些時候，「幅射鋼筋屋」「天災之後的漏水」等問題，也頗令消費者頭痛，想要買房子的人，面臨到資訊的不足、市場不了解的情況下，找仲介公司圖個方便，很多問題，就是大多數購屋者所不可避免的。以下是本課程的內容。
＜什麼是「瑕疵」？＞
談到「瑕疵」，以今天這個購屋的例子而言，「每個人一生能有幾次購屋經驗？」對一般人而言，購屋算是金額頗鉅的消費，其他的消費,例如「汽車」「電氣」「食品」「日常用品」等等，或許，在許多人的經驗裡，可是一堆子買到瑕疵本之後的抱怨。在法令知識不足的情況下，大部分人或許是自認倒霉，抱持著「下次不再去那一家消費」的心態。如今有消費者保護法的規定，消費者意識抬頭了，如果現在您真的買到了「瑕疵」，您會如何處理呢？相關的法律常識，您知道多少呢？
什麼是「瑕疵」？在民法上，稱之為「不完全給付」或「不為完全給付」。基於一個「債」的本旨，當事人原本就應該負起「完全給付」或「給付完全」的義務，如果義務人怠於履行完全給付的義務，權利人就可以要求債務人針對「債的本旨為完全的給付，如果債務人不能完全給付者,債權人就可以要求解除契約回復原狀,或是要求損害賠償」。
＜什麼樣的「債」才算是合法呢？＞
說到「債」，最基本的就是「買賣」，買賣的標的範圍很廣泛，簡單的區分為「物」（動產、不動產）與「權利」（債權、股票），比較特殊的債，包括了「勞務」「智慧」「專業」「使用權」「合夥」「合會」「保證」。以最基本的買賣而言，民法第三百四十五條即規定「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約」。然而例如「身分」（賣妻償債、賣女抵債）「身體」（器官買賣、性交易），屬於違背公序良俗的買賣，均不得為交易之標的。
而以上所指的「標的」，還必須是「合法」的，例如「販賣違法的刀械、槍砲、違禁藥品、未經許可販賣有價證券、違法吸金、賭博」等等類似「違反公序良俗或社會秩序」之「債」，均屬不合法，依據民法之規定，應屬「無效之債」，不構成得請求履行的權利。
既然買賣的標的，必須要是「合法」，在這個原則之下，除非法律針對買賣的資格、方式另有規定，例如（１）買賣農地的限制（２）買賣不動產，必須經過登記（民法第七百五十八條、第七十三條），（３）買賣動產必須「交付」，除此之外，任何標的均得「自由轉讓」。
＜買賣應負瑕疵擔保責任＞
不論買賣的標的是什麼，出賣人都應該對於出賣的標的，負起瑕疵擔保的責任。民法第三百四十九條即規定「出賣人應擔保第三人就買賣之標的，對於買受人不得主張任何權利」。任何買賣之標的，之所以存在於社會，有其一定的經濟效用。因此，民法第三百五十四條第一項又規定「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」。例如，出賣人曾經拍胸脯，或為其他保證絕無瑕疵的表示，依民法第三百五十四條第二項規定「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」。
如果對於買賣的標的出現了瑕疵，包括「物本身的瑕疵」（包括：１．物的作用瑕疵，不能達到預期的效果。２．因物之瑕疵所發生對他人生命、生體、健康、財產之加害瑕疵）、「權利的瑕疵」（因有第三人出面針對買賣標的主張權利），有此種情形，出賣人就要負起「瑕疵擔保」及「損害賠償」的責任。
＜瑕疵的發生無法瀰補怎麼辦？＞
原則上，因買賣所發生的瑕疵，造成買受人的損害，依法出買人應瀰補買受人之損害。依據民法第二百十六條之規定「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」
以今天所說的例子來分析，如果買方不能解除契約回復原狀（民法第二百五十九條）而要將海砂屋拆除重建，客觀上顯然將會耗費更大，對當事人而言，實不經濟。因此，遇到此種情形，只能以「金錢」來瀰補損害。也就是所謂「填補所受損害及所失利益」。
＜買受人知道物有瑕疵，還可以向出賣人主張瑕疵擔保嗎？如果是出賣人故意不告知瑕疵？＞
民法第三百五十五條規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」
以今天的例子來分析，仲介公司既然將房屋做海砂屋之檢測，在專業的經驗上，應該知道所謂海砂屋的認定標準。然而，仲介公司只是將海砂屋檢測結果當作是契約附件，是否算是盡到了「告知」的動作？這必須從幾個角度去客觀判斷，例如，（１）面對事實上的海砂屋，仲介公司是不是仍然以一般的市場價格出售該房屋？（２）在海砂屋的檢測報告上，或是契約書上，是否明確告知消費者何謂海砂屋？如果仲介公司仍然是以一般市場價格出售該房屋，又沒有在契約書上明白提醒消費者有關海砂屋之訊息，客觀上，仲介公司就必須負擔起未盡告知義務所生的瑕疵擔保損害賠償責任。
然而，故意不告知的行為，在法律上要證明其惡性，有其實際上的困難，如果只是用推論的結果，論斷行為人的故意惡性，恐怕有失客觀。因此，有學者主張，除了故意的惡性之外，所謂的「重大過失」，應該有包括在惡性範圍內，如此才能提昇出賣人的法律責任。雖然法條並沒有明文「重大過失」，但是在法律界的多數見解，均認為「重大過失已幾近於故意，應與所謂的間接故意、不確定故意等價而視之」。以今天的例子而論，仲介公司顯然在專業上有「重大過失」，這是社會運作之下之當然邏輯，如此，才符合消費者保護法的精神。
＜買賣標的有瑕疵，可以解除契約嗎？＞
民法第三百五十九條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定（從速檢查的義務、發現瑕疵通知的義務），應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第三百六十條規定「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」如果買賣之物，是屬種類之債，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而僅能請求另行交付無瑕疵之物（民法第三百六十四條第一項），而出賣人對於另行交付之物，仍應負起瑕疵擔保責任（民法第三百六十四條第二項）。
以今天的例子來分析，房屋是買受人所選定的特定房屋，因此，無法要求出賣人另行交付無瑕疵之物，僅能在解除契約，減少價金、損害賠償等的問題上，擇一行使。如果購買電氣之類的家用品，就可以要求另行交付無瑕疵之物，也就是更換一樣新品。然而，以今天的例子來分析，究竟那一種方式，對於買受人最有利呢？不過，那一個請求方法，仍必須看事實的情況如何。
＜解除契約，必須在法定期限內為之＞
先讓我們從解除契約來談，民法第三百六十一條規定「買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內，是否解除契約。」「買受人於前項期限內，不解除契約者，喪失其解除權」。然而，這裡所謂的「相當期限」，究竟是多久呢？民法並沒有規定。
但是，民法第三百六十五條第一項規定「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自交付時起經過五年而消滅。」因此，前面所說的「相當期限」，類推第三百六十五條之規定，應該從出賣人催告時起六個月內，較為妥適。
＜如果是出賣人故意不告知瑕疵者，解除權無時間限制＞
民法第三百六十五條第二項規定「前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」因此，在出賣人故意不告知的情況下，解除契約是沒有期限的限制的。
＜解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金＞
解除契約的權利，並不是絕對的，如果解除契約顯失公平者，或解除契約已逾法定期限者，買受人僅得請求減少價金。
以今天的例子來分析，買受人究竟能否解除契約，恐怕仍有疑義，因為雙方對於「告知」的問題上，恐怕還有所爭議。如果雙方對簿公堂，就是舉證的問題了。若如本課程以上所言，仲介公司顯然有故意或重大過失的情形，但是，仲介公司畢竟也只是出賣人（原屋主）之代理人，所謂的故意或重大過失，並不存在於買賣房屋的契約當事人之間，買受人與出賣人（原屋主）之間，互動的事實如何？恐怕只有當事人才知道了。所以，我們經常提醒的，契約內容是非常重要的，因為交易中說過的話，彼此擔保沒有問題的承諾，如果沒有訂在合約書中，事後就成為舉證上的困擾。
再以今天的例子進一步分析：
１．以原屋主賣屋的情況判斷，其委託仲介公司時，是否知道自己的房屋是屬海砂屋？如果原屋主刻意隱瞞者，明知事實而故意不告知瑕疵，例如，原屋主曾經委由專家就自己的房屋進行海砂屋之檢測，或原屋主在房屋內的裝璜，就是為了掩飾海砂屋的瑕疵，此種情形，買受人就可以在法定期限內（六個月）向原屋主解除契約、減少價金，或要求損害賠償。
２．如原屋主並不知自己的房屋為海砂屋，而是因為買受人要求仲介公司進行
檢測，而仲介公司於檢測後又無盡專業之告知，致買受人誤以為符合標準，事後因裝璜拆室內天花板才知道。此種情況，仲介公司顯然是故意隱瞞事實，明知並有意使買受人發生錯誤而交易，仲介公司的惡性意圖行為，恐已涉嫌觸犯刑法第三百三十九條之「詐欺罪」。
３．如果原屋主事前並不知情，而嗣後對於檢測的結果，知之甚稔。卻仍維持原出價使仲介公司向買受人要約，其採取的是一種「消極的不作為」，按「對於一定結果之發生，法律上有防止之義務，能防止而不防止者，與因積極行為發生者同」，這就是一種「不作為的故意犯」，雖然，原屋主並無施用積極的施用詐術，但其明知仲介公司對買方詐欺，而自己卻加以不防止，其內心所產生對外的消極不行為，似已構成「幫助犯罪」，亦難脫罪責。
４．台北市政府法規會官員所表示「仲介公司應將商品收回」，然而，仲介公司所提供的商品是「服務」，本事件之標的為房屋，在買賣前是屬原屋主所有，因此，買受人應依照買賣契約，依上述分析之方法，分別向原屋主要求解約、減少價金或賠償，或向仲介公司要求退回佣金。按民法第二百五十九條規定，解除契約後當事人雙方互負回復原狀之義務，即買方將標的物返還賣方，賣方將所收取之價金交還買方。以本事件而論，買方如果想要取回價金，就得看賣方（原屋主）的行為，是否能使買方構成得解除契約的條件。然而，房屋不是仲介公司的商品，買方是無法要求仲介公司買回房屋，只能要求仲介公司退回佣金或損害賠償，並依照民法第一百八十八條規定，要求仲介服務員與仲介公司負連帶責任。或依法向管轄法院檢察署，對該仲介公司之仲介人員，提出詐欺告訴。
５．另台北市政府消保官表示，依消保法規定，消費者可以要求業者三倍的賠償金，若此，買方不但可以要求仲介公司退還仲介費，並可要求相當於仲介費三倍之損害賠償。如果仲介公司不能善了此糾紛事件，主管機關可能就會撤銷該仲介公司（分公司）之營業執照。"
黃育杉
〔國家賠償部落格http://tw.myblog.yahoo.com/lawyer162153/〕版主
國立臺灣大學法律系畢業
PS:
氯離子含量檢測(本條僅適用建築完成日期在民國70年1月1日以後之建物)：
買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例(註：主建物之樑、柱、樓板、剪力牆等共取三個樣本)辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢測結果如全部檢測 樣本平均值符合約定解約條件(即建築完成日期在民國87年6月25日含日當以前之建物，約定為0.6 kg/立方公尺以上；
在前述日期以後者，約定為0.3 kg/立方公尺以上)時，除買、賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金。
文 / 黃育杉 【台灣法律網】
有位民眾，透過仲介公司看中了座落台北市內湖區的一棟大樓房屋，在進行裝潢拆掉天花板時，才發現鋼筋外露、銹蝕、斷裂的海砂屋現象，認為自己的購屋權益受有損害，於是指控仲介公司未盡告知的義務，甚至可能有詐欺之嫌，因而要求仲介公司賠償。
有位民眾，透過仲介公司看中了座落台北市內湖區的一棟大樓房屋，在進行裝潢拆掉天花板時，才發現鋼筋外露、銹蝕、斷裂的海砂屋現象，認為自己的購屋權益受有損害，於是指控仲介公司未盡告知的義務，甚至可能有詐欺之嫌，因而要求仲介公司賠償。
該仲介公司表示，賣方委託公司售屋時，就已經針對海砂屋的問題，進行了「氯離子」的檢測，在六點的採樣報告中，僅一點採樣檢測值超過標準值零點一二左右，該公司也在買賣契約中將該檢測報告做為「附件」告知了買方，並無欺騙之意。買方所要求之「解約」「賠償」「退回佣金」，甚至於「考慮買回」公司都願意再與唐小姐協商。
針對這個例子，台北市市府法規會官員表示，海砂屋「氯離子」的檢測數值，只要超過○．三標準即為海砂屋（※此案的氯離子含量達零點四二五，超過標準值達零點一二以上），如果仲介公司未盡善良管理人的責任告知消費者，依消費者保護法之規定，應將商品回收，消費者也可提出求償。如明知為海砂屋，卻故意欺瞞銷售，則可能涉及刑法詐欺罪。
另外，台北市政府消保官表示，如果經查證，仲介公司卻實未盡到告知之義務，消費者可請求損害額三倍的懲罰金，主管機關並可依法撤銷仲介公司之營業執照。
除了海砂屋之外，前些時候，「幅射鋼筋屋」「天災之後的漏水」等問題，也頗令消費者頭痛，想要買房子的人，面臨到資訊的不足、市場不了解的情況下，找仲介公司圖個方便，很多問題，就是大多數購屋者所不可避免的。以下是本課程的內容。
＜什麼是「瑕疵」？＞
談到「瑕疵」，以今天這個購屋的例子而言，「每個人一生能有幾次購屋經驗？」對一般人而言，購屋算是金額頗鉅的消費，其他的消費,例如「汽車」「電氣」「食品」「日常用品」等等，或許，在許多人的經驗裡，可是一堆子買到瑕疵本之後的抱怨。在法令知識不足的情況下，大部分人或許是自認倒霉，抱持著「下次不再去那一家消費」的心態。如今有消費者保護法的規定，消費者意識抬頭了，如果現在您真的買到了「瑕疵」，您會如何處理呢？相關的法律常識，您知道多少呢？
什麼是「瑕疵」？在民法上，稱之為「不完全給付」或「不為完全給付」。基於一個「債」的本旨，當事人原本就應該負起「完全給付」或「給付完全」的義務，如果義務人怠於履行完全給付的義務，權利人就可以要求債務人針對「債的本旨為完全的給付，如果債務人不能完全給付者,債權人就可以要求解除契約回復原狀,或是要求損害賠償」。
＜什麼樣的「債」才算是合法呢？＞
說到「債」，最基本的就是「買賣」，買賣的標的範圍很廣泛，簡單的區分為「物」（動產、不動產）與「權利」（債權、股票），比較特殊的債，包括了「勞務」「智慧」「專業」「使用權」「合夥」「合會」「保證」。以最基本的買賣而言，民法第三百四十五條即規定「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約」。然而例如「身分」（賣妻償債、賣女抵債）「身體」（器官買賣、性交易），屬於違背公序良俗的買賣，均不得為交易之標的。
而以上所指的「標的」，還必須是「合法」的，例如「販賣違法的刀械、槍砲、違禁藥品、未經許可販賣有價證券、違法吸金、賭博」等等類似「違反公序良俗或社會秩序」之「債」，均屬不合法，依據民法之規定，應屬「無效之債」，不構成得請求履行的權利。
既然買賣的標的，必須要是「合法」，在這個原則之下，除非法律針對買賣的資格、方式另有規定，例如（１）買賣農地的限制（２）買賣不動產，必須經過登記（民法第七百五十八條、第七十三條），（３）買賣動產必須「交付」，除此之外，任何標的均得「自由轉讓」。
＜買賣應負瑕疵擔保責任＞
不論買賣的標的是什麼，出賣人都應該對於出賣的標的，負起瑕疵擔保的責任。民法第三百四十九條即規定「出賣人應擔保第三人就買賣之標的，對於買受人不得主張任何權利」。任何買賣之標的，之所以存在於社會，有其一定的經濟效用。因此，民法第三百五十四條第一項又規定「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」。例如，出賣人曾經拍胸脯，或為其他保證絕無瑕疵的表示，依民法第三百五十四條第二項規定「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」。
如果對於買賣的標的出現了瑕疵，包括「物本身的瑕疵」（包括：１．物的作用瑕疵，不能達到預期的效果。２．因物之瑕疵所發生對他人生命、生體、健康、財產之加害瑕疵）、「權利的瑕疵」（因有第三人出面針對買賣標的主張權利），有此種情形，出賣人就要負起「瑕疵擔保」及「損害賠償」的責任。
＜瑕疵的發生無法瀰補怎麼辦？＞
原則上，因買賣所發生的瑕疵，造成買受人的損害，依法出買人應瀰補買受人之損害。依據民法第二百十六條之規定「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」
以今天所說的例子來分析，如果買方不能解除契約回復原狀（民法第二百五十九條）而要將海砂屋拆除重建，客觀上顯然將會耗費更大，對當事人而言，實不經濟。因此，遇到此種情形，只能以「金錢」來瀰補損害。也就是所謂「填補所受損害及所失利益」。
＜買受人知道物有瑕疵，還可以向出賣人主張瑕疵擔保嗎？如果是出賣人故意不告知瑕疵？＞
民法第三百五十五條規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」
以今天的例子來分析，仲介公司既然將房屋做海砂屋之檢測，在專業的經驗上，應該知道所謂海砂屋的認定標準。然而，仲介公司只是將海砂屋檢測結果當作是契約附件，是否算是盡到了「告知」的動作？這必須從幾個角度去客觀判斷，例如，（１）面對事實上的海砂屋，仲介公司是不是仍然以一般的市場價格出售該房屋？（２）在海砂屋的檢測報告上，或是契約書上，是否明確告知消費者何謂海砂屋？如果仲介公司仍然是以一般市場價格出售該房屋，又沒有在契約書上明白提醒消費者有關海砂屋之訊息，客觀上，仲介公司就必須負擔起未盡告知義務所生的瑕疵擔保損害賠償責任。
然而，故意不告知的行為，在法律上要證明其惡性，有其實際上的困難，如果只是用推論的結果，論斷行為人的故意惡性，恐怕有失客觀。因此，有學者主張，除了故意的惡性之外，所謂的「重大過失」，應該有包括在惡性範圍內，如此才能提昇出賣人的法律責任。雖然法條並沒有明文「重大過失」，但是在法律界的多數見解，均認為「重大過失已幾近於故意，應與所謂的間接故意、不確定故意等價而視之」。以今天的例子而論，仲介公司顯然在專業上有「重大過失」，這是社會運作之下之當然邏輯，如此，才符合消費者保護法的精神。
＜買賣標的有瑕疵，可以解除契約嗎？＞
民法第三百五十九條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定（從速檢查的義務、發現瑕疵通知的義務），應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第三百六十條規定「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」如果買賣之物，是屬種類之債，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而僅能請求另行交付無瑕疵之物（民法第三百六十四條第一項），而出賣人對於另行交付之物，仍應負起瑕疵擔保責任（民法第三百六十四條第二項）。
以今天的例子來分析，房屋是買受人所選定的特定房屋，因此，無法要求出賣人另行交付無瑕疵之物，僅能在解除契約，減少價金、損害賠償等的問題上，擇一行使。如果購買電氣之類的家用品，就可以要求另行交付無瑕疵之物，也就是更換一樣新品。然而，以今天的例子來分析，究竟那一種方式，對於買受人最有利呢？不過，那一個請求方法，仍必須看事實的情況如何。
＜解除契約，必須在法定期限內為之＞
先讓我們從解除契約來談，民法第三百六十一條規定「買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內，是否解除契約。」「買受人於前項期限內，不解除契約者，喪失其解除權」。然而，這裡所謂的「相當期限」，究竟是多久呢？民法並沒有規定。
但是，民法第三百六十五條第一項規定「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自交付時起經過五年而消滅。」因此，前面所說的「相當期限」，類推第三百六十五條之規定，應該從出賣人催告時起六個月內，較為妥適。
＜如果是出賣人故意不告知瑕疵者，解除權無時間限制＞
民法第三百六十五條第二項規定「前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」因此，在出賣人故意不告知的情況下，解除契約是沒有期限的限制的。
＜解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金＞
解除契約的權利，並不是絕對的，如果解除契約顯失公平者，或解除契約已逾法定期限者，買受人僅得請求減少價金。
以今天的例子來分析，買受人究竟能否解除契約，恐怕仍有疑義，因為雙方對於「告知」的問題上，恐怕還有所爭議。如果雙方對簿公堂，就是舉證的問題了。若如本課程以上所言，仲介公司顯然有故意或重大過失的情形，但是，仲介公司畢竟也只是出賣人（原屋主）之代理人，所謂的故意或重大過失，並不存在於買賣房屋的契約當事人之間，買受人與出賣人（原屋主）之間，互動的事實如何？恐怕只有當事人才知道了。所以，我們經常提醒的，契約內容是非常重要的，因為交易中說過的話，彼此擔保沒有問題的承諾，如果沒有訂在合約書中，事後就成為舉證上的困擾。
再以今天的例子進一步分析：
１．以原屋主賣屋的情況判斷，其委託仲介公司時，是否知道自己的房屋是屬海砂屋？如果原屋主刻意隱瞞者，明知事實而故意不告知瑕疵，例如，原屋主曾經委由專家就自己的房屋進行海砂屋之檢測，或原屋主在房屋內的裝璜，就是為了掩飾海砂屋的瑕疵，此種情形，買受人就可以在法定期限內（六個月）向原屋主解除契約、減少價金，或要求損害賠償。
２．如原屋主並不知自己的房屋為海砂屋，而是因為買受人要求仲介公司進行
檢測，而仲介公司於檢測後又無盡專業之告知，致買受人誤以為符合標準，事後因裝璜拆室內天花板才知道。此種情況，仲介公司顯然是故意隱瞞事實，明知並有意使買受人發生錯誤而交易，仲介公司的惡性意圖行為，恐已涉嫌觸犯刑法第三百三十九條之「詐欺罪」。
３．如果原屋主事前並不知情，而嗣後對於檢測的結果，知之甚稔。卻仍維持原出價使仲介公司向買受人要約，其採取的是一種「消極的不作為」，按「對於一定結果之發生，法律上有防止之義務，能防止而不防止者，與因積極行為發生者同」，這就是一種「不作為的故意犯」，雖然，原屋主並無施用積極的施用詐術，但其明知仲介公司對買方詐欺，而自己卻加以不防止，其內心所產生對外的消極不行為，似已構成「幫助犯罪」，亦難脫罪責。
４．台北市政府法規會官員所表示「仲介公司應將商品收回」，然而，仲介公司所提供的商品是「服務」，本事件之標的為房屋，在買賣前是屬原屋主所有，因此，買受人應依照買賣契約，依上述分析之方法，分別向原屋主要求解約、減少價金或賠償，或向仲介公司要求退回佣金。按民法第二百五十九條規定，解除契約後當事人雙方互負回復原狀之義務，即買方將標的物返還賣方，賣方將所收取之價金交還買方。以本事件而論，買方如果想要取回價金，就得看賣方（原屋主）的行為，是否能使買方構成得解除契約的條件。然而，房屋不是仲介公司的商品，買方是無法要求仲介公司買回房屋，只能要求仲介公司退回佣金或損害賠償，並依照民法第一百八十八條規定，要求仲介服務員與仲介公司負連帶責任。或依法向管轄法院檢察署，對該仲介公司之仲介人員，提出詐欺告訴。
５．另台北市政府消保官表示，依消保法規定，消費者可以要求業者三倍的賠償金，若此，買方不但可以要求仲介公司退還仲介費，並可要求相當於仲介費三倍之損害賠償。如果仲介公司不能善了此糾紛事件，主管機關可能就會撤銷該仲介公司（分公司）之營業執照。"
黃育杉
〔國家賠償部落格http://tw.myblog.yahoo.com/lawyer162153/〕版主
國立臺灣大學法律系畢業
PS:
氯離子含量檢測(本條僅適用建築完成日期在民國70年1月1日以後之建物)：
買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例(註：主建物之樑、柱、樓板、剪力牆等共取三個樣本)辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢測結果如全部檢測 樣本平均值符合約定解約條件(即建築完成日期在民國87年6月25日含日當以前之建物，約定為0.6 kg/立方公尺以上；
在前述日期以後者，約定為0.3 kg/立方公尺以上)時，除買、賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金。
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