| 買到偷工減料的商品、買到了海砂屋、幅射屋、漏水屋，該怎麼辦呢？ | 法律事務所-台灣法律網

| 買到偷工減料的商品、買到了海砂屋、幅射屋、漏水屋，該怎麼辦呢？ | 法律事務所-台灣法律網: "買到偷工減料的商品、買到了海砂屋、幅射屋、漏水屋，該怎麼辦呢？
文 / 黃育杉 【台灣法律網】

有位民眾，透過仲介公司看中了座落台北市內湖區的一棟大樓房屋，在進行裝潢拆掉天花板時，才發現鋼筋外露、銹蝕、斷裂的海砂屋現象，認為自己的購屋權益受有損害，於是指控仲介公司未盡告知的義務，甚至可能有詐欺之嫌，因而要求仲介公司賠償。

有位民眾，透過仲介公司看中了座落台北市內湖區的一棟大樓房屋，在進行裝潢拆掉天花板時，才發現鋼筋外露、銹蝕、斷裂的海砂屋現象，認為自己的購屋權益受有損害，於是指控仲介公司未盡告知的義務，甚至可能有詐欺之嫌，因而要求仲介公司賠償。

該仲介公司表示，賣方委託公司售屋時，就已經針對海砂屋的問題，進行了「氯離子」的檢測，在六點的採樣報告中，僅一點採樣檢測值超過標準值零點一二左右，該公司也在買賣契約中將該檢測報告做為「附件」告知了買方，並無欺騙之意。買方所要求之「解約」「賠償」「退回佣金」，甚至於「考慮買回」公司都願意再與唐小姐協商。

針對這個例子，台北市市府法規會官員表示，海砂屋「氯離子」的檢測數值，只要超過○．三標準即為海砂屋（※此案的氯離子含量達零點四二五，超過標準值達零點一二以上），如果仲介公司未盡善良管理人的責任告知消費者，依消費者保護法之規定，應將商品回收，消費者也可提出求償。如明知為海砂屋，卻故意欺瞞銷售，則可能涉及刑法詐欺罪。

另外，台北市政府消保官表示，如果經查證，仲介公司卻實未盡到告知之義務，消費者可請求損害額三倍的懲罰金，主管機關並可依法撤銷仲介公司之營業執照。
除了海砂屋之外，前些時候，「幅射鋼筋屋」「天災之後的漏水」等問題，也頗令消費者頭痛，想要買房子的人，面臨到資訊的不足、市場不了解的情況下，找仲介公司圖個方便，很多問題，就是大多數購屋者所不可避免的。以下是本課程的內容。

＜什麼是「瑕疵」？＞

談到「瑕疵」，以今天這個購屋的例子而言，「每個人一生能有幾次購屋經驗？」對一般人而言，購屋算是金額頗鉅的消費，其他的消費,例如「汽車」「電氣」「食品」「日常用品」等等，或許，在許多人的經驗裡，可是一堆子買到瑕疵本之後的抱怨。在法令知識不足的情況下，大部分人或許是自認倒霉，抱持著「下次不再去那一家消費」的心態。如今有消費者保護法的規定，消費者意識抬頭了，如果現在您真的買到了「瑕疵」，您會如何處理呢？相關的法律常識，您知道多少呢？

什麼是「瑕疵」？在民法上，稱之為「不完全給付」或「不為完全給付」。基於一個「債」的本旨，當事人原本就應該負起「完全給付」或「給付完全」的義務，如果義務人怠於履行完全給付的義務，權利人就可以要求債務人針對「債的本旨為完全的給付，如果債務人不能完全給付者,債權人就可以要求解除契約回復原狀,或是要求損害賠償」。

＜什麼樣的「債」才算是合法呢？＞

說到「債」，最基本的就是「買賣」，買賣的標的範圍很廣泛，簡單的區分為「物」（動產、不動產）與「權利」（債權、股票），比較特殊的債，包括了「勞務」「智慧」「專業」「使用權」「合夥」「合會」「保證」。以最基本的買賣而言，民法第三百四十五條即規定「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約」。然而例如「身分」（賣妻償債、賣女抵債）「身體」（器官買賣、性交易），屬於違背公序良俗的買賣，均不得為交易之標的。

而以上所指的「標的」，還必須是「合法」的，例如「販賣違法的刀械、槍砲、違禁藥品、未經許可販賣有價證券、違法吸金、賭博」等等類似「違反公序良俗或社會秩序」之「債」，均屬不合法，依據民法之規定，應屬「無效之債」，不構成得請求履行的權利。

既然買賣的標的，必須要是「合法」，在這個原則之下，除非法律針對買賣的資格、方式另有規定，例如（１）買賣農地的限制（２）買賣不動產，必須經過登記（民法第七百五十八條、第七十三條），（３）買賣動產必須「交付」，除此之外，任何標的均得「自由轉讓」。

＜買賣應負瑕疵擔保責任＞

不論買賣的標的是什麼，出賣人都應該對於出賣的標的，負起瑕疵擔保的責任。民法第三百四十九條即規定「出賣人應擔保第三人就買賣之標的，對於買受人不得主張任何權利」。任何買賣之標的，之所以存在於社會，有其一定的經濟效用。因此，民法第三百五十四條第一項又規定「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」。例如，出賣人曾經拍胸脯，或為其他保證絕無瑕疵的表示，依民法第三百五十四條第二項規定「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」。

如果對於買賣的標的出現了瑕疵，包括「物本身的瑕疵」（包括：１．物的作用瑕疵，不能達到預期的效果。２．因物之瑕疵所發生對他人生命、生體、健康、財產之加害瑕疵）、「權利的瑕疵」（因有第三人出面針對買賣標的主張權利），有此種情形，出賣人就要負起「瑕疵擔保」及「損害賠償」的責任。

＜瑕疵的發生無法瀰補怎麼辦？＞

原則上，因買賣所發生的瑕疵，造成買受人的損害，依法出買人應瀰補買受人之損害。依據民法第二百十六條之規定「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」

以今天所說的例子來分析，如果買方不能解除契約回復原狀（民法第二百五十九條）而要將海砂屋拆除重建，客觀上顯然將會耗費更大，對當事人而言，實不經濟。因此，遇到此種情形，只能以「金錢」來瀰補損害。也就是所謂「填補所受損害及所失利益」。

＜買受人知道物有瑕疵，還可以向出賣人主張瑕疵擔保嗎？如果是出賣人故意不告知瑕疵？＞

民法第三百五十五條規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」

以今天的例子來分析，仲介公司既然將房屋做海砂屋之檢測，在專業的經驗上，應該知道所謂海砂屋的認定標準。然而，仲介公司只是將海砂屋檢測結果當作是契約附件，是否算是盡到了「告知」的動作？這必須從幾個角度去客觀判斷，例如，（１）面對事實上的海砂屋，仲介公司是不是仍然以一般的市場價格出售該房屋？（２）在海砂屋的檢測報告上，或是契約書上，是否明確告知消費者何謂海砂屋？如果仲介公司仍然是以一般市場價格出售該房屋，又沒有在契約書上明白提醒消費者有關海砂屋之訊息，客觀上，仲介公司就必須負擔起未盡告知義務所生的瑕疵擔保損害賠償責任。

然而，故意不告知的行為，在法律上要證明其惡性，有其實際上的困難，如果只是用推論的結果，論斷行為人的故意惡性，恐怕有失客觀。因此，有學者主張，除了故意的惡性之外，所謂的「重大過失」，應該有包括在惡性範圍內，如此才能提昇出賣人的法律責任。雖然法條並沒有明文「重大過失」，但是在法律界的多數見解，均認為「重大過失已幾近於故意，應與所謂的間接故意、不確定故意等價而視之」。以今天的例子而論，仲介公司顯然在專業上有「重大過失」，這是社會運作之下之當然邏輯，如此，才符合消費者保護法的精神。

＜買賣標的有瑕疵，可以解除契約嗎？＞

民法第三百五十九條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定（從速檢查的義務、發現瑕疵通知的義務），應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第三百六十條規定「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」如果買賣之物，是屬種類之債，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而僅能請求另行交付無瑕疵之物（民法第三百六十四條第一項），而出賣人對於另行交付之物，仍應負起瑕疵擔保責任（民法第三百六十四條第二項）。

以今天的例子來分析，房屋是買受人所選定的特定房屋，因此，無法要求出賣人另行交付無瑕疵之物，僅能在解除契約，減少價金、損害賠償等的問題上，擇一行使。如果購買電氣之類的家用品，就可以要求另行交付無瑕疵之物，也就是更換一樣新品。然而，以今天的例子來分析，究竟那一種方式，對於買受人最有利呢？不過，那一個請求方法，仍必須看事實的情況如何。

＜解除契約，必須在法定期限內為之＞

先讓我們從解除契約來談，民法第三百六十一條規定「買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內，是否解除契約。」「買受人於前項期限內，不解除契約者，喪失其解除權」。然而，這裡所謂的「相當期限」，究竟是多久呢？民法並沒有規定。

但是，民法第三百六十五條第一項規定「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自交付時起經過五年而消滅。」因此，前面所說的「相當期限」，類推第三百六十五條之規定，應該從出賣人催告時起六個月內，較為妥適。

＜如果是出賣人故意不告知瑕疵者，解除權無時間限制＞

民法第三百六十五條第二項規定「前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」因此，在出賣人故意不告知的情況下，解除契約是沒有期限的限制的。

＜解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金＞

解除契約的權利，並不是絕對的，如果解除契約顯失公平者，或解除契約已逾法定期限者，買受人僅得請求減少價金。

以今天的例子來分析，買受人究竟能否解除契約，恐怕仍有疑義，因為雙方對於「告知」的問題上，恐怕還有所爭議。如果雙方對簿公堂，就是舉證的問題了。若如本課程以上所言，仲介公司顯然有故意或重大過失的情形，但是，仲介公司畢竟也只是出賣人（原屋主）之代理人，所謂的故意或重大過失，並不存在於買賣房屋的契約當事人之間，買受人與出賣人（原屋主）之間，互動的事實如何？恐怕只有當事人才知道了。所以，我們經常提醒的，契約內容是非常重要的，因為交易中說過的話，彼此擔保沒有問題的承諾，如果沒有訂在合約書中，事後就成為舉證上的困擾。

再以今天的例子進一步分析：

１．以原屋主賣屋的情況判斷，其委託仲介公司時，是否知道自己的房屋是屬海砂屋？如果原屋主刻意隱瞞者，明知事實而故意不告知瑕疵，例如，原屋主曾經委由專家就自己的房屋進行海砂屋之檢測，或原屋主在房屋內的裝璜，就是為了掩飾海砂屋的瑕疵，此種情形，買受人就可以在法定期限內（六個月）向原屋主解除契約、減少價金，或要求損害賠償。

２．如原屋主並不知自己的房屋為海砂屋，而是因為買受人要求仲介公司進行
檢測，而仲介公司於檢測後又無盡專業之告知，致買受人誤以為符合標準，事後因裝璜拆室內天花板才知道。此種情況，仲介公司顯然是故意隱瞞事實，明知並有意使買受人發生錯誤而交易，仲介公司的惡性意圖行為，恐已涉嫌觸犯刑法第三百三十九條之「詐欺罪」。

３．如果原屋主事前並不知情，而嗣後對於檢測的結果，知之甚稔。卻仍維持原出價使仲介公司向買受人要約，其採取的是一種「消極的不作為」，按「對於一定結果之發生，法律上有防止之義務，能防止而不防止者，與因積極行為發生者同」，這就是一種「不作為的故意犯」，雖然，原屋主並無施用積極的施用詐術，但其明知仲介公司對買方詐欺，而自己卻加以不防止，其內心所產生對外的消極不行為，似已構成「幫助犯罪」，亦難脫罪責。

４．台北市政府法規會官員所表示「仲介公司應將商品收回」，然而，仲介公司所提供的商品是「服務」，本事件之標的為房屋，在買賣前是屬原屋主所有，因此，買受人應依照買賣契約，依上述分析之方法，分別向原屋主要求解約、減少價金或賠償，或向仲介公司要求退回佣金。按民法第二百五十九條規定，解除契約後當事人雙方互負回復原狀之義務，即買方將標的物返還賣方，賣方將所收取之價金交還買方。以本事件而論，買方如果想要取回價金，就得看賣方（原屋主）的行為，是否能使買方構成得解除契約的條件。然而，房屋不是仲介公司的商品，買方是無法要求仲介公司買回房屋，只能要求仲介公司退回佣金或損害賠償，並依照民法第一百八十八條規定，要求仲介服務員與仲介公司負連帶責任。或依法向管轄法院檢察署，對該仲介公司之仲介人員，提出詐欺告訴。

５．另台北市政府消保官表示，依消保法規定，消費者可以要求業者三倍的賠償金，若此，買方不但可以要求仲介公司退還仲介費，並可要求相當於仲介費三倍之損害賠償。如果仲介公司不能善了此糾紛事件，主管機關可能就會撤銷該仲介公司（分公司）之營業執照。"

黃育杉
〔國家賠償部落格http://tw.myblog.yahoo.com/lawyer162153/〕版主
國立臺灣大學法律系畢業

PS:
氯離子含量檢測(本條僅適用建築完成日期在民國70年1月1日以後之建物)：
買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例(註：主建物之樑、柱、樓板、剪力牆等共取三個樣本)辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢測結果如全部檢測 樣本平均值符合約定解約條件(即建築完成日期在民國87年6月25日含日當以前之建物，約定為0.6 kg/立方公尺以上；
在前述日期以後者，約定為0.3 kg/立方公尺以上)時，除買、賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金。